天津東麗樓盤-『天津東麗哪里的房子最值得買』
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那咱們就把東麗區各版塊來個大盤點,根據購房者的訴求,來選擇在哪個版塊買房最合適。
第一篇:東麗區的基本概況,客觀分析東麗的優勢以及劣勢。
ü 區位:位于天津市中部偏東,地處津城、濱城發展主軸,東接濱海新區核心區,西連中心城區。因此同時具有承接市區外溢、濱海新區輻射的雙重區位優勢。(根據東麗的區位,可以判斷購房客戶可以輻射河東、濱海兩個區域)
ü 產業:東麗區總面積477.34平方千米,其中225平方千米納入濱海新區(即空港經濟區),空港以航空制造、電子信息和精密機械等為特色,聚集了較多的世界500強高端裝備制造企業和生產性服務業企業。因空港定位高、教育醫療等級高,房價也高,因此空港產業人口會外溢到東麗的華明鎮、東麗湖等剛需板塊。
ü 交通:東麗區航空優勢突出,天津濱海國際機場地處東麗區中心地段,是華北地區第二大國際航空港,T3航站樓已獲批建設,航班規模進一步加大。因此,航空相關就業人口會就近在東麗區買房安家。
ü 人口:七普東麗區常住人口85.7萬人,在環城四區中是人口數量最少、也是人口增長最慢的區域。(1)在吸引外省市落戶方面,東麗房價不及津南有優勢(津南天嘉湖、八里臺房價不過萬,東麗區沒有那么低的價格);(2)在吸引北漂買房方面,東麗位置不及西青有優勢(西青有天津南站,高鐵35分鐘到達北京南站);(3)在承接市區外溢方面,西青更有優勢,其上游南開區人口多、經濟強,而且西青區設有華苑高新區,聚集了全市近7成的高新企業,就近買房置業的需求旺盛。(4)北辰區的發展和地位,基本與東麗區類似,所以兩區人口增長都不高。
第二篇:東麗區樓市的特點?適合哪些客戶買房?
ü 看一組樓市成交數據:2021年1-11月,環城四區中,成交單價最高的是西青區,約23000元/平米;其次是東麗區,約17000元/平米;北辰區第三,均價16500元/平米,津南區均價最低,約13700元/平米。成交量最高的是津南區,約140萬平方米;西青與北辰基本相當,約93萬平方米,東麗區最少,約50萬平方米。
ü 在環城四區中,東麗區樓市的存在感不強。房價比肩西青,卻沒有西青區的強收入水平;房價遠高于津南,所以很難吸引外地人口落戶。東麗區板塊過于分散,缺乏主力大盤支撐。而北辰是集中開發完鐵東路,再有南倉板塊接替上,宜興阜遠洋未來城一個超級大盤的成交量東麗區,能達到東麗區成交量的三成。
ü 通過以上東麗區屬性、樓市特色,可以判斷東麗區的買房主力客群是本地人+東麗就業新天津人+河東區外溢改善,極少量的外地落戶需求。
第三篇:東麗區各板塊四個維度的分析,買房如何選板塊?
針對主力購房客群訴求排序,對板塊成熟度、交通導入、房價梯度、學區配套四個方面,進行多因素分析,根據購房者置業訴求排序,看看在東麗區如何選擇板塊?
一、東麗區各板塊自西向東外擴式發展,各板塊成熟度情況(圖3):
ü 新立的板塊:是東麗區發展最早、最成熟的居住區,東麗區的行政、文體、商業中心。
ü 津濱大道沿線板塊:緊鄰河東區,享有河東萬達愛琴海商圈,天津市第三中心三甲級醫院,板塊開發近十年,居住配套逐漸成熟。
ü 衛國道沿線板塊:主要是程林莊、李明莊片區,以還遷房為主,城市界面及形象有待提升,但板塊的核心賣點是地段價值東麗區,位于外環線以內的區位,距離河東近、距離機場也最近。
ü 金鐘街板塊:緊鄰老外環線,2013年最早啟動安置房。2019年正式進入商品房項目開發,片區有北方五金城、物流園、小型廠房,一定程度上影響板塊的城市界面。
ü 華明鎮板塊:居住成熟度已經非常高,但是與市區相對割裂,被空港吸附較嚴重。
ü 東麗湖板塊:郊區大型板塊,整體規模很大,但配套嚴重缺失。距離市區較遠,板塊出讓交通不便利,以在空港上班的剛需、以及市區養老為主。
ü 軍糧城板塊:內生性板塊,鎮域級配套,滿足居住生活配套。
二、東麗區各版塊交通導入情況(圖4)
ü 新立板塊:板塊有雙地鐵,輕軌9號線是目前連接天津站與濱海新區的唯一軌道交通,具有非常重要的地位。地鐵11號線正在建設,將在2024年可以開通運營。津塘公路是連接市區與濱海的不收費道路交通。
ü 津濱大道沿線板塊:地鐵4號線,將在2021年底開通運營,指日可待。津濱大道為東部快速路,津濱高速20分鐘達到濱海,高速交通便捷。
ü 衛國道沿線板塊:地鐵2號線,已經運營,是濱海機場通往天津站、鼓樓等的重要東西線路。衛國道快速路是承接河東外溢的道路交通骨架。
ü 金鐘街板塊:地鐵6號線,已經運營,是連接東麗、河北、紅橋、南開、河西、西青的一條線路,該條線路的作用及人流量遠不及9號線、2號線。
ü 華明鎮板塊:交通真的不是很方便,現狀沒有地鐵。規劃有地鐵13號線,預計2026年通車,真的很遙遠了。
ü 東麗湖板塊:交通非常擁堵,東麗湖居住人口非常大,唯一的主干道出口是東麗大道,常年擁堵。片區沒有地鐵規劃,被軌交忘記的板塊。
ü 軍糧城板塊:板塊對外交通不方便,被鐵路線割裂,到津塘路要過地道。板塊距離輕軌9號線站點非常遠,步行不可及。
ü 根據以上的道路交通骨架、地鐵交通線路,各位買房人可以參考自己的工作生活圈,對照選擇。
三、東麗區各版塊,可以分為三個房價梯隊(圖5):
ü 第一梯隊:外環線內的衛國道板塊、津濱大道板塊,緊鄰外環線的新立板塊,單價在2.0-2.4萬元/平方米,按照最小80平米計算,總價門檻是160萬元;
ü 第二梯隊:緊鄰外環線的金鐘街板塊、華明鎮板塊,單價1.6-1.7萬元,按照最小80平米計算,總價門檻128萬元;
ü 第三梯隊:遠郊板塊,東麗湖、軍糧城,單價在1.1-1.2萬元,按照最小80平米計算,總價門檻88萬元。
四、東麗區各版塊學區配套情況(圖6)
ü 新立板塊:有東麗區比較好的公立教育資源,對口麗澤小學、鑒開中學。
ü 津濱大道沿線板塊:分項目對口學校不同,像東方和府就是張貴莊小學(普?。?,上東金茂智慧科學城,引入了南開公能小學,預計2022年投入使用。
ü 衛國道沿線板塊:全部是東麗區普小、普通中學,沒有學區概念。
ü 金鐘街板塊:分項目對口學校不同,中交城東春曉引入逸陽文思小學,其他項目配套的是金鐘街小學、大畢莊中學,沒有學區概念。
ü 華明鎮板塊:普小、普通中學,沒有學區概念。
ü 東麗湖板塊:有民辦北大附中東麗湖學校、公立華僑城實驗,近期在中建玖棠府引入了實驗小學東麗湖學校。整體來說,學區概念不強,滿足有學上的需求。
ü 軍糧城板塊:軍糧城小學、軍糧城中學,沒有學區概念。
至此,東麗區各版塊的大概情況有了一定的描述,具體選擇哪個新房項目,就需要對房企品牌、產品配置、戶型優劣、園林特點、物業服務等方面深入研究。
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