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天津生態城房價趨勢,天津10月房地產市場走勢分析

來源:天津松鼠找房網-美麗屋 發布于 2024-01-06T08:07:52 點擊: 123

“銀十”黯然失色,新房二手房“量降價穩”成常態

一、政策環境

>>十九大房產解讀

深化改革,房地產退出國民經濟支柱產業已成定局

黨的十九大報告關于“深化供給側結構性改革”明確指出:“建設現代化經濟體系,必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上?!薄皥猿秩ギa能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板,優化存量資源配置,擴大優質增量供給,實現供需動態平衡?!?/p>

黨的十九大將發展實體經濟放在供給側結構性改革的框架內,“著力點”不僅肯定了實體經濟對于經濟發展的基礎性地位,更進一步明確了未來經濟“脫虛向實”的總方向。實體經濟尤其制造業將成為政策扶持的核心,而房地產退出國民經濟的支柱產業勢在必行。

報告中“優化存量資源配置、擴大優質增量供給”的表述和今年4月住建部、國土資源部聯合出臺的供地與去庫存掛鉤的新政一脈相承,意味著未來城市建設將告別過去“攤大餅造新城”的發展模式,進入“內向增長”的新階段。其中,舊城改造、棚戶區改造等存量挖潛項目都將暴發出巨大的商機。

住有所居,房地產租賃市場大有可為

黨的十九大報告指出:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!?/p>

黨的的十九大報告延續了2016年中央經濟工作會議對房地產市場所作出的“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,這充分說明了中央對房地產的這個方向是堅定的。

黨的十九大報告提出“讓全體人民住有所居”,不僅是政府社會保障的目標,更是一個政治承諾??梢灶A期,今年以來全國和地方實施的調控政策在未來相當長的時間段內都不會放松,房價也會有一個理性回調的過程。而住房租賃市場將成為房地產市場下一個階段各方主體角力的主戰場。

關于“住房制度”,黨的十九大報告提出三點:“多主體供給”、“多渠道保障”、“租售并舉”

“多主體供給”,意味著共有產權住房將成為未來住房保障發展的重點領域,因為原來的住房供給主要是依靠市場配置,部分由政府保障;“多渠道保障”,這要求政府在保障城市居民的住房權利上要擔負更多的責任;“租售并舉”,實際含義是在穩定當前商品房銷售市場的情況下,政府將花更大的力氣發展住房租賃市場,引導住房消費需求轉為租賃需求,平衡住房市場結構,改善我國住房租賃市場發展先天滯后的狀況,促進房地產市場的可持續發展。

城鄉融合,土地制度改革的推進趨于謹慎

黨的十九大報告提出要“實施鄉村振興戰略”,在措施上則要求“建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系”。

據此預計集體建設用地入市以及宅基地入市的制度改革進程將以穩妥推進為主。

在社會所關注的土地制度改革上,黨的十九大報告只寬泛地表述:“深化農村土地制度改革”和“深化農村集體產權制度改革”;而黨的十八大報告則明確指出要“依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權”和“改革征地制度”。再結合當前《土地管理法修正案(征求意見稿)》的內容分析,在城鄉二元體制不變、集體土地產權界定不清的環境下,據此預計,集體建設用地入市以及宅基地入市的制度改革進程將以穩妥推進為主,集體建設用地入市的整體步伐會放緩,其中集體經營性建設用地入市仍將是下一階段土地制度改革經驗摸索的重點領域。

>>天津市政策

天津嚴格限價房購買條件:嚴格購買條件的審核,購買5年后上市轉讓的,應轉讓給符合限價商品住房購買條件的家庭,或政府制定公司回購

10月31日下午,天津市國土房管局正式發布《市國土房管局關于印發規范限價商品住房管理有關意見的通知》,通過嚴格資格審核、明確選房順序、規范上市轉讓和加強市場監管,進一步完善本市限價商品住房管理政策。

據悉,《通知》首先嚴格購買條件的審核,在取得購房資格之日起至簽訂買賣合同前實行動態管理,對申請家庭的人口、婚姻、住房情況進行復核,對于新增住房、瞞報婚姻情況申請資格等不符合條件的注銷購買資格。

通知》要求根據家庭實際情況明確選房順序,即按照“無房且3人以上”、“無房或3人以上”、“其他家庭”的順序進行分組搖號,以此確定入圍家庭和選房順序,合理分配房源,并依據家庭人口數量選購相應戶型,確保優先滿足中低收入住房困難家庭購房需求

抑制投機需求,在規范上市轉讓方面采取“封閉運作”方式天津生態城房價趨勢,即對于《通知》下發后核發銷售許可證的限價商品住房項目,購房人在購買5年后上市轉讓的,應轉讓給符合限價商品住房購買條件的家庭,或由政府指定的公司回購天津生態城房價趨勢,所售房屋繼續用于住房保障,形成鼓勵自住改善、循環流轉、政府回購的封閉運行體系,保證更多房源滿足剛性需求,使限價商品住房始終用于保障中低收入住房困難家庭的自住需求。

二、一級市場

本月成交概況

10月,全市商品住宅用地成交5宗,出讓土地面積51.9萬㎡,規劃建筑面積77.4萬㎡;居住類用地土地出讓金88.1億元,平均樓面地價11373元/平米;環比9月,供應量及成交量降幅明顯,成交樓面均價下降16%。

本月,商品住宅用地成交集中于武清,成交總市值49.1億元人民幣;其中10月11日成交的3宗土地首次采用“定價”直接競自持住房面積的方式進行競拍;此次3宗地塊的出讓樓面價與上月成交的3宗地塊基本持平。

圖2-1 本月全市居住用地出讓列表

圖2-2 本月重點出讓地塊

三、二級市場

市場概述

本月新房市場供應量、成交量價均有下降,成交量不及2016年同期五成。各大區域成交量均呈現下滑趨勢,僅環城四區成交量呈現小幅回升態勢。成交價格持穩為主,各大區域價格同比“個位數”波動。

我愛我家市場戰略中心認為:“銀十”進入尾聲,天津傳統銷售旺季黯然失色。黨的十九大報告提出“讓全體人民住有所居”,“多主體供給”、“多渠道保障”、“租售并舉”。這表明黨中央更強調住房“生活必需品”的性質而非商品性質??梢灶A期,今年以來地方實施的調控政策在未來相當長的時間段內都不會放松,房價也會有一個理性回調的過程。

3-1 市場月度供需走勢

2017年10月,商品住宅新增供應10609套,供應面積115.6萬平米,成交7823套,成交面積85.7萬平米,成交均價15260元/平米。

3-2市場供應

供應走勢分析

2017年10月,新房供應持續收縮,環比9月供應量下降5.3%,同比2016年下降12%。

供應區域分析

天津生態城房價2020年行情_天津生態城房價趨勢_天津生態城最新樓盤

本月市內六區供應逐漸放量,遠郊區縣供應量下跌明顯,環城四區與遠郊區縣供應量占全市供應量近八成,供應集中在東麗區、武清區。環城四區供應50萬㎡,占全市供應量四成左右。

3-2 市場成交成交概述

本月成交量穩中有降,相比9月成交量遞減的區域分別是遠郊區縣、濱海新區、市內六區。環城四區成交量平穩回升,成交占比40%,為全市主力。成交價格方面,本月全市成交均價溫和回升,濱海新區、遠郊區縣分別上漲9%與7%。

成交熱點區域分析

本月遠郊區縣成交量下降明顯,環比下降27%,其中薊州、寶坻下降明顯。環城四區中東麗區、津南區成為成交主力,成交量略有波動。市內六區成交量穩定,濱海新區小幅下滑。

本月全市整體成交均價以溫和回升為主,各區縣中和平區環比溫和回升近四成,其次河東、南開、東麗、濱海新區、武清區回升幅度在1%-20%之間。

3-3新房價格地圖

熱點板塊分析

2017年10月熱點成交板塊:中新生態城

中新生態城板塊本月成交5.92萬㎡,成交均價18588元/㎡。中新天津生態城是中國、新加坡兩國政府戰略性合作項目。生態城坐落于天津濱海新區(距離天津市中心40公里處),將被建設成為一座可持續發展的城市型和諧社區。

主要特點:第一個國家間合作開發建設的生態城市、以生態修復和保護為目標,建設自然環境與人工環境共熔共生的生態系統,實現人與自然的和諧共存、以生態谷(生態廊道)、生態細胞(生態社區)構成城市基本構架。

3-4市場存量

10月底,全市新房可售存量1327萬㎡。庫存量環比上月出現上漲,按照近6個月的平均成交水平,全市庫存出清周期約為12個月。

四、三級市場

市場概述

本月,二手房市場成交量降價穩,持續走低。

我愛我家市場戰略中心認為:調控的宏觀背景下,信貸收緊,客戶持續觀望,市場需求繼續下降,十九大召開后,更是明確了“住房”含義,二手樓市短期復蘇渺茫。

4-1一二手房成交對比

2017年10月,二手房成交量4586套;成交均價13092元/㎡。一二手房成交比為2.3:1,新房、二手房成交量同降。

4-2二手房成交價格對比

本月一二手房價差為2168元/㎡,本月新房二手房成交價溫和回升。

4-3二手房成交價格走勢

本月二手房成交均價為13092元/㎡,二手房價格溫和回升。近半年二手房成交價格呈震蕩下行趨勢,成交均價維持在12000元/㎡上下。

4-4二手房6月7月量價對比

從各區域來看,除紅橋區上漲外,成交量均有一定下降,各區降幅在10%-30%之間;從價格來看,各區域成交價格仍以下降為主,遠郊區縣均價溫和回升。

4-5二手房價格地圖

熱點板塊分析

2017年10月熱點成交板塊:南開區

南開區本月成交320套2.3萬㎡,成交均價22868元/㎡。南開區“隸屬天津上三區”歷來為市內二手房主力成交區域,其中水上公園街、鼓樓街板塊,為市區二手房市場價格標桿。區域地鐵、文化娛樂資源豐富,既是歷史文化名區,又是北方文化的重要發祥地之一。

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責任編輯:天津房價
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